琼建住房〔2022〕416号

海南省住房和城乡建设厅 海南省自然资源和规划厅

关于支持利用存量房屋发展保障性租赁住房

工作的通知

各市、县、自治县人民政府：

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）和《海南省住房和城乡建设厅等9部门关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（琼建规〔2022〕12号）文件精神，有效盘活存量房屋资源，拓宽保障性租赁住房筹集渠道，形成更多临近就业地、交通便利、生活配套设施齐全的“小户型、低租金”房源,促进职住平衡,助力解决新市民、青年人等群体住房困难问题。结合本省实际，现就支持利用存量房屋改造、改建保障性租赁住房有关事项通知如下：

一、适用范围

（一）改造范围。适用于居住存量房屋，包括各市县城区、产业园区已建成并具有一定规模的存量居住房屋房源，以及政府、国有企事业单位闲置的公租房、直管公房、周转用房、职工宿舍和棚户区改造、城市更新安置剩余闲置住房等。

（二）改建范围。适用于非居住存量房屋，包括各市县城镇、产业园区已建成并具有一定规模且闲置、低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋。工业用地或者物流用地上的厂房、仓储等非居住房屋应当在保障产业发展需求，满足环保安全要求的前提下进行改建。

有下列情形之一的存量房屋不得纳入改造、改建范围：

1.存量房屋所在地块已纳入政府土地征收或储备计划的；

2.非居住存量房屋用地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的，或经环境影响评估发现有土壤、大气、噪声污染等问题无法满足居住条件的；

3.存量房屋判定为危房或具有重大安全隐患，且采用加强管理或技术措施也无法确保安全的；

4.按照国家和本省相关规定，或经技术论证禁止改造和改建的；

5.存量房屋存在违法违规建设行为，且尚未依法依规查处整改到位的。

二、基本原则

（一）政府引导，市场运作。加强财税、金融、土地等方面政策支持，充分发挥市场机制作用，积极引导市场主体将存量房屋改造、改建为保障性租赁住房。非居住存量房屋改建用作保障性租赁住房期间，不调整规划用途，不变更土地使用性质、土地使用年限以及不动产登记信息，不改变建筑面积、建筑高度、建筑层高，不补缴土地价款。

（二）合理选址，供需匹配。存量房屋改造、改建为保障性租赁住房的，应当符合规划原则、区域功能定位和产业发展等要求，重点在产业功能区、商业商务聚集区、城市建设重点片区等就业岗位集中、人口聚集、交通便捷的区域开展和实施，缓解供需匹配问题，促进职住平衡、产城融合发展。

（三）尊重民意，依法依规。推进存量房屋改造、改建保障性租赁住房，应尊重群众意愿，听取群众和利益相关人的意见。依据法律、法规和相关政策开展工作，切实保护产权人合法权益，充分调动社会各界参与的积极性和主动性。

（四）政策从优，不叠加享受。纳入保障性租赁住房管理的存量房屋，其原来享受的支持政策优于保障性租赁住房支持政策的，可选择最优惠政策执行，但不叠加享受。

三、准入条件

存量房屋改造、改建为保障性租赁住房，应当同时符合以下条件：

（一）权属清晰合法。申请改造、改建的项目应为依法取得土地且批建手续齐全的合法建筑，不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形；存在抵押登记等他项权益的，应当取得所有他项权益人同意。

（二）实施主体明确。实施改造、改建的主体应为房屋产权人或受房屋产权人委托的实施单位、受委托代理的整体运营承租人等。

（三）项目规模合理。存量房屋改造、改建原则上以整栋、整单元或整层为基本单位。居住房屋改造应以原规划设计的户型为基础实施改造，不得改变原建筑主体或承重结构。商业、办公、旅馆（酒店）、科研教育等非居住存量房屋应以栋、座或者层为单位进行改建；厂房、仓储应以栋或者座为单位进行改建，单个项目改建建筑面积不低于1000平方米。

四、相关要求

（一）结构安全要求。实施存量房屋改造、改建前，项目实施主体应当委托具有资质的鉴定机构进行房屋安全鉴定，确定房屋结构安全现状，委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，出具施工图，并委托有相应资质等级的施工单位实施，确保房屋结构安全。涉及结构改动或者荷载增加的项目，项目实施主体应当委托具有资质的鉴定机构对改造、改建方案进行结构安全性论证和可靠性鉴定，并出具鉴定报告，确认结构安全并办理施工许可手续后，再组织施工。

（二）消防安全要求。实施存量房屋改造、改建前，项目实施主体应当委托符合从业条件的消防技术服务机构，结合现状按照《建筑设计防火规范》GB50016等相关标准开展房屋消防安全评估。存量居住房屋原来已通过消防验收且项目改造工程不影响消防安全条件的，可使用原来的消防审批手续；项目改造工程影响消防安全条件的，重新办理消防审批手续。非居住存量房屋改建项目应按照宿舍或旅馆建筑的相关标准和防火要求进行设计、施工，办理消防审批手续。

（三）建设标准要求。改造、改建项目的设计和施工应当符合国家和本省现行相关标准和规范。非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目户型建筑面积以不超过70平方米的小户型为主。改建项目应当执行《建筑设计防火规范》GB50016、《宿舍建筑设计规范》JGJ36或《旅馆建筑设计规范》JGJ62等现行国家、行业标准规范。存量居住房屋改造的保障性租赁住房项目可适当放宽住房建筑面积和户型比例要求。

（四）入住条件要求。存量房屋改造、改建的保障性租赁住房项目，其供水、供电、供气设施应当符合国家和本省相关标准、规范，且应当具备良好的卫生、通风、采光等居住条件，项目竣工验收时应当按照《建筑环境通用规范》GB55016和海南省相关地方标准进行室内环境污染物浓度检测，符合规定标准后方可对外出租。

五、实施程序

申请受理

项目申请人向所在市县（区）人民政府住房和城乡建设部门或产业园区管理机构提交存量房屋改造或改建保障性租赁住房书面申请，并提供以下材料：

1.书面申请书。包括项目拟改造或改建房屋、改造或改建方案、运营方案、投资情况等简介，以及申请人认为需要说明的其它内容。

2.承诺书。承诺内容包括但不限于拟改造或改建房屋所有权和使用权来源合法、项目运营期间不改变保障性租赁住房用途、项目停止运营后依法依约处理房屋租赁关系等事项以及因此引起的纠纷、诉讼等。

3.申请人身份证明资料。

（1）申请人是房屋所有权人且为企事业单位的，提供营业执照、法人证书以及法定代表人或者负责人的有效身份材料。

（2）申请人是受委托的住房租赁企业等市场主体的，提供受托企业营业执照、法定代表人有效身份材料以及房屋所有权人有效身份材料、授权委托书。

（3）委托代理人办理的，除提供本节第（1）点要求的材料外，还需提供申请人授权委托书、代理人有效身份材料。

4.土地房屋权属证明资料。

（1）不动产权属证书或者其他合法权属资料。

（2）房屋存在抵押登记等他项权益的，需提供所有他项权益人的身份材料及同意改造或改建的书面意见。

（3）房屋改造或改建涉及宗地内其他产权人利益的，还需提供征求相关利害关系人意见的情况材料。

5.项目改造或改建方案资料。

（1）项目改造或改建方案书，包括改造或改建房屋现状，改造或改建思路，改造或改建后的房源数量、户型设计、投入成本、回报周期、租赁管理方案和可行性综合分析。

（2）项目改造或改建设计图纸，包括总平面图、户型设计图等必要图纸。

（3）改造或改建项目的结构安全和消防安全评估材料。

存量居住房屋改造用作保障性租赁住房，仅涉及室内建筑面层装修和家具安装，不涉及房屋结构、水电气配套设施等改造内容的，只需提供第（1）（3）项材料。

（二）项目认定

市县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门或产业园区管理机构统一受理本辖区内的项目申请，对材料的完整性和真实性进行初审后，提交市县（区）人民政府审查。市县（区）人民政府组织住房和城乡建设、发展和改革、自然资源和规划、生态环境、行政审批等部门，以及水、电、燃气等市政公用服务企业对项目进行联合审查。符合条件的，应在政府住房租赁服务平台或者市县（区）人民政府或住房和城乡建设主管部门、产业园区管理机构网站公示，经公示7日无异议或异议不成立的，核发保障性租赁住房项目认定书并向社会公告；不符合认定条件的，向申请人说明理由。已取得项目认定书的项目不得擅自改变实施主体及实施方案。

（三）项目实施

项目申请人取得保障性租赁住房项目认定书后，应当在6个月内按照规定办理相关报建手续。相关部门依据项目认定书，办理项目立项、规划、施工、消防等相关手续。

1.项目立项手续。发展和改革部门按照规定办理社会投资项目备案登记手续。

2.用地和工程规划许可手续。鉴于存量房屋改造或改建保障性租赁住房不涉及土地权属变化，可用项目原有的用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。自然资源和规划部门出具意见函，核定项目改造或改建是否影响近期公共利益的规划实施。对需核发工程规划许可的，由具有行政审批主管的部门办理建设工程规划许可手续。

3.施工许可手续。申请人将具有相应资质的设计单位出具的施工图设计文件、房屋安全鉴定报告等文件送施工图审查机构审查，凭施工图审查机构出具的施工图审查合格意见书及其申报材料，办理施工许可手续。

4.消防审批手续。属于特殊建设工程的项目，申请人应当向行政审批部门申请消防设计审查；属于其他建设工程的项目，向行政审批部门提交消防设计图纸并按照程序进行备案。

5.居住存量房屋改造用作保障性租赁住房，仅涉及室内建筑面层装修和家具安装，不涉及房屋结构、水电气配套设施等改造内容的，取得项目认定书后，可简化审批手续，使用存量居住房屋原有的用地、规划、消防手续，住房和城乡建设部门参照未改变建设工程规划许可的二次装修工程相关要求，办理建设工程施工许可手续。

6.改造或改建项目工程设计、施工、监理、检测等活动应当遵循建设工程质量安全管理等有关规定。

（四）竣工验收

工程竣工后，建设单位按规定办理竣工、消防等验收手续，并报市县（区）人民政府住房和城乡建设部门。

（五）房源入库

验收合格的项目，统一纳入海南省住房保障信息管理服务平台管理。

六、运营使用和监督管理

（一）运营使用

1.改造、改建的保障性租赁住房项目竣工验收后15个工作日内，项目实施主体应在海南省住房保障信息管理服务平台上办理相关备案登记。房屋出租后，应在30个工作日内办理租赁合同网签备案。

2.非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目取得项目认定书并竣工验收后，可向供水、供电、供气部门申请按照居民标准执行水、电、气收费标准。

3.改造、改建的保障性租赁住房项目按照本省保障性租赁住房相关规定进行管理，不得上市销售或变相销售，不得进行分拆登记、转让、抵押，租赁合同中不得包含期限届满自动续租条款。

4.改造、改建的保障性租赁住房项目持续运营期限不得超过经批准的土地剩余使用年限，但也不得低于5年；享受中央、省专项奖补资金的保障性租赁住房项目，持续运营期限不得低于8年。

5.不得以改造、改建保障性租赁住房项目为由，实施违法违规建设行为。

（二）退出管理

1.改造、改建的保障性租赁住房项目运营期满后，如需继续作为保障性租赁住房，产权人应于期满前6个月，向市县（区）政府提出续期申请。续期时间不能超过土地剩余使用年限，未提出申请或未获批准的，产权人应主动提出与整体运营承租人解除合同，商议退出工作，确保租户有序退出，并于期满后30个工作日内向市县（区）人民政府提出恢复原有用途的申请。

2.改造、改建的保障性租赁住房项目运营年限未满时提出退出申请，且存在租赁期未满的问题，产权人应当与运营方和承租人达成一致意见后方可提出申请。经同意退出后，应及时向自然资源和规划、税务及供水、供电、供气等部门报备，非居住存量房屋的使用及供水、供电、供气等纳入原用途管理，并取消租赁备案，不再享受保障性租赁住房的相关支持政策。同时，在海南省住房保障信息管理服务平台上做好注销等相关记录，便于动态监管。

3.非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目运营年限期满后，产权人未申请续期或未获批续期，且未按期退出的，视为擅自改变建筑物功能，非法改变土地用途，由相关职能部门依法查处。

4.市县（区）人民政府住房和城乡建设部门、产业园区管理机构应当建立存量房屋改造、改建保障性租赁住房后续监管机制，加强对租赁经营活动、履约行为监管，重点对已取得认定书项目未经竣工验收或者竣工验收未通过即投入使用、通过“以租代售”等形式违规转让以及改造、改建后用于非保障性租赁住房用途等违规行为进行检查，相关职能部门及时依照职责对发现问题进行处置。

七、其他事项

（一）市县（区）人民政府要充分发挥统筹作用，加强组织领导，建立住房和城乡建设、发展和改革、自然资源和规划、生态环境等部门以及水、电、燃气等市政公用服务企业工作联动机制，及时解决闲置存量房屋改造、改建保障性租赁住房工作中遇到的困难和问题，做好项目实施保障工作。

（二）市县（区）人民政府住房和城乡建设部门要充分发挥牵头作用，加强部门间组织协调，做好存量房屋改造、改建保障性租赁住房业务指导和督促落实工作。要建立项目跟踪评估机制，及时总结经验，完善实施机制。工作推进中遇到的重大问题要及时报省住房和城乡建设部门。

（三）本通知自2023年1月1日起施行，有效期4年。

海南省住房和城乡建设厅 海南省自然资源和规划厅

2022年11月18日

（此件主动公开）

附件1

存量房屋改造（改建）保障性租赁住房项目

申请书

（参考模板）

xx住房和建设局：

本公司拟在 市（县）实施【居住存量住房】【非居住存量房屋】【改造】【改建】保障性租赁住房项目，项目具体情况如下：

一、项目基本情况。包括项目名称、所在地理位置、改建必要性。

二、房屋现状情况。包括房屋产权情况或者使用权来源、现用途类别、建筑体量（栋、座、层数及建筑面积）等。

三、改造（改建）方案。包括改造【改建】后的保障性租赁住房户型、面积、规模、配套等。

四、项目投资情况。包括计划总投资以及资金筹集方式等。

五、运营管理方案。包括保障性租赁住房项目的经营模式、租赁群体、租期设定、租金标准等。

六、需要说明的其它内容。

特此申请。

申请人（签章）：

年 月 日

附件2

存量房屋改造（改建）保障性租赁住房项目

承诺书

（参考模板）

xx住房和建设局：

本公司拟在 市（县）实施【居住存量住房】【非居住存量房屋】【改造】【改建】保障性租赁住房项目，根据《关于支持利用存量房屋发展保障性租赁住房工作的通知》有关要求，现就项目有关事项承诺如下：

一、所提供的申请材料真实、准确、有效；

二、项目所涉房屋所有权和使用权来源合法；

三、项目所涉房屋不存在依法应当停止使用或者整体拆除的情况；

四、项目运营期间不改变保障性租赁住房用途；

五、项目停止运营后，将依法依约处理房屋租赁关系等事项并且妥善解决因此引起的纠纷；

六、项目退出后，将退出的保障性租赁住房恢复至改造前的状态或恢复原用途；

七、上述陈述是本公司的真实意思表示；如果违反承诺或者作出不实承诺，本公司知晓将被记入不良行为记录，同时愿意接受失信联合惩戒、承担相应的法律责任。

承诺人（签章）：

年 月 日

附件3

附件4

海南省 市（县）保障性租赁住房项目认定书（参考模板）

项目编号：xx市（县）xx年xx 号

：

经市（县）政府研究，同意 项目列为 市（县）保障性租赁住房项目，可凭此认定书按规定办理立项、规划、施工、消防等相关手续，享受相关税收优惠政策，执行民用水、电、燃气价格，纳入保障性租赁住房资金补助和金融支持申请范围。

项目具体情况

xx住房和建设局（盖章）

年 月 日

附件5

海南省 市（县）保障性租赁住房项目注销申请书

（参考模板）

xx住房和建设局：

我公司申请注销 市（县） 项目（项目认定书编号：x市（县）x年x号），具体情况如下：

一、项目基本情况，包括项目地理位置，以及项目建设单位、运营单位、投入使用时间等情况。

二、项目房屋情况，包括改造保障性租赁住房的房源量、户型、面积等。

三、项目运营情况，包括截至申请日期出租房屋数量、承租人数量、租赁合同到期或者终止情况等。

四、申请人认为需要说明的其它内容。

特此申请。

申请人（签章）：

年 月 日

附件6

海南省 市（县）保障性租赁住房项目注销认定书

（参考模板）

编号：xx市（县）xx年xx号

公司：

《海南省 市（县）保障性租赁住房项目注销申请书》收悉。经研究，现同意你公司注销（项目名称）（项目认定书编号：x市（县）x年x号），注销保障性租赁住房 套（间）、面积 平方米。请你公司在项目注销后，按照规定退出项目所享受的保障性租赁住房相关优惠政策。

xx住房和建设局（盖章）

年 月 日

附件7

海南省 市（县）保障性租赁住房项目延期申请书

（参考模板）

xx住房和建设局：

我公司申请延期 市（县） 项目（项目认定书编号：x市（县）x年x号），具体情况如下：

一、项目基本情况，包括项目地理位置，以及项目建设单位、运营单位、投入使用时间等情况。

二、项目房屋情况，包括改造保障性租赁住房的房源量、户型、面积等。

三、项目运营情况，包括截至申请日期出租房屋数量、承租人数量、租赁合同到期或者终止情况等。

四、申请人保障性租赁住房项目延期时限说明。

特此申请。

申请人（签章）：

年 月 日