琼建城〔2020〕23号

海南省住房和城乡建设厅
海南省发展和改革委员会
海南省自然资源和规划厅
海南省财政厅
关于印发《海南省城镇老旧小区改造指导意见（试行）》的通知

各市、县、自治县人民政府，洋浦经济开发区：

为贯彻党中央决策部署，落实国务院、省委省政府关于城镇老旧小区改造工作的有关精神，按照“美好环境与幸福生活共同缔造”、“城市更新”的理念，切实解决我省城镇老旧小区在安全设施、配套设施、居住环境等方面存在的突出问题，有效改善居住条件，提升老旧小区居住品质，增加群众的获得感、幸福感、安全感。特制定《海南省城镇老旧小区改造指导意见（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻实施。

海南省住房和城乡建设厅
海南省发展和改革委员会
海南省自然资源和规划厅
海南省财政厅
  2020年2月20日

（此件主动公开）

海南省城镇老旧小区改造指导意见（试行）

为贯彻党中央决策部署，落实国务院、省委省政府关于城镇老旧小区改造工作的有关精神，按照“美好环境与幸福生活共同缔造”、“城市更新”的理念，根据国家有关部委工作要求，切实解决我省城镇老旧小区在安全设施、市政配套设施、环境治理等方面存在的突出问题，有效改善居民居住条件，提升居住品质，增强群众的获得感、幸福感、安全感，特制定本指导意见。

一、总体要求

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和省委七届全会精神，落实以人民为中心的思想，努力改善民生水平，切实解决城镇老旧小区建（构）筑物破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题，实现改造后的小区安全有序、设施完善、干净整洁、管理规范、和谐宜居的目标，使城镇老旧小区居民的居住条件和生活品质得到明显提升，社区治理体系日趋完善。

二、基本原则

政府主导，居民主体。落实改善民生“人人尽责，人人享有”、“谁受益，谁出资”的原则，既发挥政府的组织引导作用，又坚持以居民为主体、尊重群众意愿、积极引入社会资本共同参与，形成“省级统筹、市县落实、居民主体、市场参与”的工作机制。 

以人为本，惠民利民。坚持人民城市为人民,将补短板惠民生作为城镇老旧小区改造的出发点和落脚点。顺应群众期盼，重点解决居住安全、设施功能、居住环境、管理不善等群众反映强烈的问题，推动建设“完整社区”。

因地制宜，统筹规划。坚持广泛充分征求群众意见，根据城镇老旧小区的不同情况，尊重自然条件，保护、利用历史建筑和历史文化街区，科学评估，以共谋、共建、共评、共管、共享的理念，因地制宜、统筹规划、分步实施。

创新机制，建管并举。综合考虑城镇老旧小区前期建设与后续管理的规范化、专业化要求，创新建设管理模式。发挥街道（城关镇）、社区基层组织作用，鼓励引进社会资本参与，发动居民补缴未交纳的住房维修基金，确保后续维修资金保障。实现政府治理、社会调节、居民自治的良性互动治理格局。

三、主要任务

（一）明确城镇老旧小区认定范围

城镇老旧小区是指城市、县城（城关镇）、农林场场部建成于2000年以前、失养失修失管、建（构）筑物破损老化、市政设施不完善、社会服务设施不健全、环境脏乱差、公共设施落后影响居民基本生活，居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。对于个别市政设施不完善、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿非常强烈的建成于2000年以后的住宅小区，也可纳入改造范围。

已纳入城镇棚改计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区，居民自建房为主的区域和城中村等，不属于城镇老旧小区改造范畴。

（二）把握城镇老旧小区改造内容

在保持城镇老旧小区用地现状建设格局基本不变的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等方式进行改造。重点对用电抄表到户、配电房安全设施、房屋防渗防漏、新能源车辆充电桩等进行改造；具备条件的对养老抚幼、幼儿教育、停车库（楼、场）等设施进行加建、改建。根据改造小区的实际情况，适应居民不同层次生活需求，可分为基础类、完善类、提升类3类改造项目。

基础类改造项目。应为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容。包括用电抄表到户、配电房安全设施、无障碍设施等市政配套基础设施改造提升，小区内房屋防渗防漏等建筑物公共部位维修等。

完善类改造项目。应为满足居民改善型生活需求和生活便利性需要的改造内容。包括新能源车辆充电桩、停车库（楼、场、位）等环境及配套设施改造提升，小区内建筑节能改造，加装电梯等。

提升类改造项目。应为丰富社会服务供给、提升居民生活品质的改造内容。主要包括养老抚幼、幼儿教育等各类公共服务设施配套建设等。

改造项目清单参考附件，各市县可根据属地实际情况细化或调整。

（三）明确财政资金支持政策

对基础类改造项目。坚持应改尽改，财政资金予以重点支持。

对完善类改造项目。坚持尊重居民意愿，能改则改，财政资金按“以奖代补”方式积极支持，各市县要针对不同的改造项目确定“以奖代补”的标准（金额或比例）。

对提升类改造项目。坚持立足小区及周边实际条件积极推进，发挥财政资金的引导，吸引社会力量以市场化方式参与改造及后期运营。各市县要针对不同的情况，制定确定吸引社会力量的支持政策。

（四）优化城镇老旧小区改造审批流程

对于纳入城镇老旧小区改造对象，简化立项、规划、用地、施工、消防、人防、不动产登记、住宅专项维修资金提取等行政审批手续,提高审批效率。免予办理压覆重要矿产资源、节能、环境影响、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估。具体实施办法由各市县人民政府另行制定。

（五）精心组织实施

调查摸底。摸清符合认定标准的城镇老旧小区数量及相应的楼栋数、户数、建筑面积、产权性质、建成时间、改造内容和资金测算等基本情况进行登记造册。并建立相应的城镇老旧小区改造项目库，为总体谋划推进老旧小区改造奠定基础。 

制定计划、方案。在摸清城镇老旧小区底数的基础上，区分轻重缓急，本着“成熟一批、实施一批”的原则，制定城镇老旧小区的改造计划和年度实施计划；根据城镇老旧小区的不同情况，充分广泛征求群众意见，尊重自然条件，科学评估，按照整体连片打造或“一区一策”的要求，组织编制改造项目的设计方案和实施方案。对改造项目进行资金测算，明确资金来源，并实行项目清单化管理。

组织实施。项目实施单位按照确定的城镇老旧小区改造设计方案和改造实施方案，加强工程管理，统筹安排施工时序，兼顾居民日常生活，提高改造施工效率，把好工程质量关。

竣工验收。项目完工后由业主单位组织街道办事处、居委会、业主委员会（或业主代表）、设计单位、施工单位和监理等单位共同验收。 

四、保障措施 

（六）强化组织领导

市县政府对城镇老旧小区改造工作负主体责任，应建立联席会议制度，明确各部门职责，按计划有序完成改造任务。省住房和城乡建设厅会同省发展和改革委员会、省自然资源规划厅、省财政厅等相关部门应加强对全省城镇老旧小区改造工作的督查指导。

（七）加强资金筹措

市县政府应结合实际，研究建立财政资金支持、奖补，居民合理分担、单位资金整合、企业积极参与等多渠道资金筹措机制。一是通过中央、省级和市县（区）级财政资金进行支持、奖补；统筹各级组织、宣传、教育、民政、文体等部门资金共同参与城镇老旧小区改造项目建设。二是居民以个人出资（依法提取住宅专项维修资金、住房公积金）、公共收益等方式筹集资金。三是鼓励原产权单位出资、捐资、捐物，参与城镇老旧小区改造；四是水、电、气、光纤等管线单位要落实责任，积极出资，配合开展相应的基础设施改造。五是鼓励以市场化方式引进社会力量参与改造建设。可采取新增设施有偿使用、落实资产权益、物业置换、平改坡加层等方式, 充分挖掘和联动现有资源，吸引社会资本参与,因地制宜的新建、扩建、改建和完善幼儿园及3岁以下婴幼儿服务设施，配套完善涵盖生活服务、医疗保健、照料看护等内容的养老服务设施、无障碍设施、便民市场，要积极引入养老、托幼、家政等服务业吸引社会资本参与养老抚幼、家政保洁、文体娱乐等服务设施的改造建设和运营。特别是对立体停车场、便民市场、便利店、加装电梯等有现金流的改造项目。

（八）建立资金监管机制

市县政府要建立健全资金监管机制，严禁将不符合条件的城镇小区及超出改造范畴的项目“搭车”建设。依法提取的住宅专项维修资金、住房公积金，要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》、《住房公积金提取业务标准》的相关规定进行使用。

（九）严格任务考核

城镇老旧小区改造工作纳入各级政府的年度绩效考核内容，市县政府要加强对城镇老旧小区改造工作的巡查督查，建立考核制度，确保城镇老旧小区改造顺利推进，对工作推进不力的进行问责。省级各职能部门要加强监督指导服务，及时研究解决城镇老旧小区改造工作中存在的问题。

（十）加强宣传引导

各级政府城镇老旧小区改造工作主管部门要充分利用电视、网络、小区宣传栏等各类宣传媒介平台，全方位、多角度、多渠道宣传城镇老旧小区改造工作的重要意义、方法步骤和改造成效，宣传“共同缔造”理念，广泛发动群众积极参与。

附：改造项目内容参考清单

改造项目内容参考清单

一、基础类

1.疏通、改造管线。加强水、电、气管线的安全改造，更新老化严重的管线及其窨井盖，确保水、电、气安全运营，特别是用电抄表到户、配电房安全等改造；排查并改造小区内部与市政排水管线混接错接情况，清淘、整修化粪池和清淤、疏通排水管道；完善和规范路灯、供电、供水、通信、广电、燃气等管线，做到管线入地，条件不具备的要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱接，影响消防救援等应急车辆通行；新建、改造和完善小区道路及与小区直接相关的市政水、电、气、路、新能源设施设备。

2.完善小区消防设施。结合现状改善疏通小区原有消防通道和消防车操作场地，保障消防车辆顺利通行和操作；完善或增设消防设施，在楼道等公共部位和场所按规定配置移动式灭火器材。

3. 建设无障碍设施。因地制宜按要求建设无障碍设施方便居民生活。

4.整修建停车设施。因地制宜整顿车库（位）使用秩序，完善交通标识，划设车辆停放位置。

5. 规范设置环卫设施。合理设置垃圾投放设施，满足居民对生活垃圾分类投放要求。

6.防渗防漏。对外墙、屋面存在渗水的房屋进行防渗处理，达到防渗效果。

7.外立面整治。对房屋外墙、屋檐、雨棚破损的进行修补处理,整修、更换破损管道,达到修缮效果；整治破损防盗网、阳台私搭乱建、外挂空调机、广告牌等。

8.整治楼道。对公共楼道墙面进行维修改造，清理楼道乱堆乱放；整修楼梯、栏杆、楼道，修缮破损台阶，修缮、添置公共照明等设施。

9.规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局；合理配置通知通告、党建、垃圾分类、消防安全知识科普等宣传栏、公示牌。

10.其他基础类项目。

二、完善类

11.建筑节能改造。增设屋顶防水、隔热系统以满足节能、防水要求。

12.更换门窗。更换采光、隔音及密封性不能满足要求的老旧门窗，引导居民采用气密性、水密性、抗风压性满足要求的门窗。

13.完善便民设施功能。改装、加装电梯方便居民生活；改建、新建停车库（楼、场、位）。

    14.建设邮政服务场所、快递末端综合服务场所及智能信包箱、智能快件箱等设施。

15.配套休闲设施。维修完善原有休闲场地，配置健身器材等文体设施，有条件的小区要新建休闲设施。

16.绿化美化。清理整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施，优化绿化布局；结合拆除违章建筑工作，恢复绿化功能。有条件的可建设花园式、果园式小区，鼓励屋项绿化、垂直绿化、阳台绿化。

17.添置电子防护系统。对规模较大的小区出入口可设置视频安防监控系统，根据小区规模设置视频监控、巡查装置、报警等智能安防感知设备系统。

18. 其他完善类项目。

三、提升类

19.设置公共服务设施。根据规范要求，结合小区规模，新建和完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施。建设、完善幼儿园及3岁以下婴幼儿服务设施，配套完善涵盖生活服务、医疗保健、照料看护等内容的养老服务设施、便民市场、便利店，要积极引入养老、托幼、家政等服务业。

20.整修配套用房。对被占用或闲置的公共建筑配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能。有条件的，还应补齐社区管理和物业管理用房。

21.室内装修。引导住户开展室内安装无障碍设施、重新装修，室内卫生间、厨房、阳台雨污分流，油烟排放、设置门禁等改造。

22. 其他提升类项目。